Основы закона 214 для новоселов. Преимущества ДДУ

Изучаем преимущества Договора Долевого Участия

Состояние дел до принятия ДДУ 

Застройщики начала 2000-х были великими комбинаторами. Отношения продавцов с покупателями напоминали сюжет мультика про ежика в тумане. Первые отдавали свои кровные под смутные обещания туманных перспектив. Вторые этими кровными рисковали. 

Опасностей было много. Даже после выдачи ключей радость новоселов могла быть недолгой: то вдруг выяснялось, что стройка произошла без разрешения, и уже готовые дома будут сносить, то у одной квартиры оказывалось несколько владельцев. В Москве было несколько судебных разбирательства, когда крупные строительные компании продавали одно и то же жилье до четырех раз. Рекордный пример – скандал 2006 года, когда в одном из элитных домов на западе столицы застройщик умудрился провести 77 двойных продаж дорогостоящей недвижимости.

Что уж говорить о проектах, которые оставались на бумаге или превращались в долгострой. С той поры слово “дольщик” стали употреблять c прилагательным “обманутый”. Словосочетание стало устойчивым, потому что проблема достигла серьезных масштабов. Сейчас в России обманутых дольщиков около 40 тысяч.

В 2005 туман рассеялся. Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» навсегда изменил жизнь застройщиков. 

В первую очередь, он обязал заключать с покупателями жилья договоры долевого участия (ДДУ), которые и стали гарантией от многих неприятностей. И вот почему:

Договоры долевого участия (ДДУ) с покупателями регистрируются в Росреестре. Само собой – одна и та же квартира не может быть оформлена дважды. Это стопроцентная защита от «двойных продаж». Строительная организация не может заключать ДДУ и брать деньги будущих новоселов до оформления прав на землю и подготовки проектной документации с ее последующей экспертизой. Это гарантия того, что ни в процессе, ни тем более после завершения строительства никаких неприятностей у владельцев жилья не возникнет.

Застройщик не имеет права повышать в одностороннем порядке цены на квадратный метр. Эта цена зафиксирована в договоре. Но тут стоит помнить о изменении фактической площади жилья. Если в ходе строительства площадь квартиры увеличилась на 5% от общего метража жилья, то придется доплатить. Соответственно, если меньше на 5% процентов, то недоимок возвращается к вам в денежном эквиваленте. Обязательно проследите, чтобы это условие было отражено в ДДУ.

Трудности строителя – инфляция, рост цен на материалы. дополнительные вложения, с этим связанные, покупателя касаться не должны. Любые попытки продавца использовать эти объективные аргументы и заставить дольщика доплатить могут стать поводом для судебного разбирательства. Прецеденты уже были – дела закончились полной и безоговорочной победой новоселов.

Преимущества ДДУ  

К гарантиям 214 ФЗ стоит добавить несколько преимуществ, которые получают новоселы. Вы имеете дело с заранее согласованным проектом и знаете обо всех его деталях. Иным словами, вы вкладываетесь не в «какой-то дом, который когда-то построят». Вы платите деньги за понятную этажность, качество, конкретную технологию строительства. Подписывая ДДУ, вы официально договариваетесь обо всех деталях своего приобретения: указываете номер и размер квартиры, минимальные отступления в метраже и планировке, сроки сдачи дома. С 2017 года требования к предмету договора ужесточились. При его заключении должны быть указаны точные характеристика здания: количество этажей, материалы, из которых изготовлены несущие конструкции, класс сейсмостойкости и энергоэффективности, общая площадь дома. Также подробно должны быть перечислены характеристики квартиры: ее площадь, описание жилых и служебных помещений с указанием их квадратуры, представлена подробная схема объекта, а также указано его расположение в многоквартирном доме.

Всё это дает вам право контролировать соблюдение договора; и требовать компенсацию, если его нарушают.

Главное, в распоряжении дольщика множество мер воздействия на застройщика, нарушившего условия договора.

1. Расторжение с застройщиком договора 

Дольщик вправе отказаться от исполнения договора, случаях (ч. 1 ст. 9 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ):
- если застройщик превысил срок сдачи объекта более чем на два месяца;
- застройщик отказался устранить недостатки объекта долевого строительства, или возместить расходы дольщика на их устранение, или соразмерно уменьшить цену договора;
- существенно нарушены требования к качеству объекта строительства;
Дольщик может расторгнуть договор в судебном порядке: (ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):
- прекращение или приостановление строительства, если становится понятно, что квартира не будет передана в срок;
- изменение проектной документации, в том числе превышение допустимого изменения общей площади в пределах 5%;
Во этих случаях застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные гражданами в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

2. Взыскание с застройщика неустойки

Неустойка может быть установлена законом (законная неустойка), а также договором.
Если застройщик нарушил сроки передачи объекта, не согласовав при этом данные изменения в договоре, размер неустойки (пени) составит двойную величину ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства. Неустойка рассчитывается от цены договора за каждый день просрочки.

Например: Застройщик нарушил срок передачи объекта на 100 дней. Цена договора составляет 4 000 000 руб. Размер неустойки составит 193 333,33 руб. (100 дней x 1/300 x 4 000 000 руб. x 0,0725 x 2). 

3. Возмещение застройщиком убытков

Если застройщик ненадлежаще исполняет свои обязательства, дольщик вправе потребовать сверх неустойки возмещения убытков, например расходов на аренду жилья (ст. 15 ГК РФ; ст. 10 Закона N 214-ФЗ; п. 1 ст. 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1; Определение Верховного Суда РФ от 19.12.2017 N 18-КГ17-239).

4. Возмещение застройщиком морального вреда

Дольщик вправе обратиться к застройщику с требованием о возмещении морального вреда (ст. 15 Закона N 2300-1).
Размер компенсации морального вреда в каждом конкретном случае определяется судом.

Конечно, застраховать себя от всего мы не в силах.  Но снизить риски можем. С 2017 г. заключить ДДУ с застройщиком, находящимся в состоянии ликвидации или на любой стадии банкротства невозможно.

К тому же, заключая договор можно узнать всю информацию о застройщике на его сайте. Теперь застройщики обязаны вывешивать в интернете всю информацию о себе, имеющихся объектах строительства и проектную документацию к ним. 

Главное – не перепутать 


Главное, что вы должны запомнить, чтобы стать обладателем всех этих волшебных преимуществ – всего три буквы. И не какие попало, а совершенно конкретные. Договор Долевого Участия. ДДУ – и никак иначе должен называться документ, который Вы подписываете с застройщиком. 

Есть разные способы обойти 214 ФЗ: покупка жилищных сертификатов, вступление в ЖСК (жилищно-строительные кооперативы), или ЖНК (жилищно-накопительные кооперативы), составление ПДДУ (предварительный договор долевого участия). Эти варианты будут дешевле и привлекательнее. Но законом они не предусмотрены, а значит, от рисков не страхуют. Это осознали даже склонные к авантюрам россияне. Опросы показывают, что более 60 процентов потенциальных новоселов готовы заплатить чуть больше, но купить квартиру по ДДУ. 

Однако полной гарантии безопасности не дает и 214 ФЗ. Даже после многократных изменений и усовершенствований в документе остались ловушки для покупателей. О них мы расскажем в следующей статье.


 

Иногда мы отправляем письма
с лучшими материалами журнала.
Без воды и спама.
×
Теги материала:
переезд правовые вопросы недвижимости
Больше интересностей
Как украсить елку? Новогодняя елка может быть разной, от размашистой душистой красавицы до бунтарки из фанеры. Но совсем без неее праздник не праздник. Идеи интерьеров 7 хюгге вещей, с которыми зима будет уютнее До праздников время еще есть. А вот к целой зиме уже пора быть готовым. Вдохновение Больше мандаринов: украшаем дом к новому году Шесть способов украсить дом мандаринами к празднику Вдохновение
Позвонить
C радостью ответим на ваши вопросы по телефону
+7 (499) 490–47–76
Написать
Ваше письмо не останется без внимания
hello@legko.com
Вопросы и ответы
Ответы на самые популярные вопросы от наших клиентов
Читать
Наверх
«