Каковы риски предварительного договора купли-продажи квартиры?

Обращаемся к юристам за поддержкой для новоселов

Это может быть предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме или договор займа, по которому вместо возврата суммы займа застройщик передаст гражданину вожделенную квартиру, а может, застройщик предложит еще какую-нибудь пикантную юридическую конструкцию, вроде вступления в простое товарищество. 

У потребителя возникают вполне резонные вопросы: “А насколько безопасно с правовой точки зрения заключать такие договоры?” 

Давайте попробуем разобраться. В большинстве рассуждений на эту тему встречаются следующие мысли: суть предварительного договора в том, что он заключается на время строительства. 

Основной договор купли-продажи, по которому дольщик станет собственником квартиры, будет заключен с ним только после ввода объекта в эксплуатацию. При этом никаких гарантий предварительный договор дольщику не дает, так как он нигде не регистрируется. Кроме того, он вообще не предусматривает никаких денежных расчетов, все платежи должны производиться по договору купли-продажи. В результате соинвестор не получает самого главного - защиты, которую гарантирует ему закон о долевом строительстве 214-ФЗ. 

Клиент не застрахован от двойных продаж, когда его квартира может быть повторно продана несколько раз, не имеет возможности предъявлять претензии, связанные со срывом сроков строительства, не может взыскать пеню за просрочку исполнения обязательств и т.д. Более того, предварительный договор может быть признан притворной сделкой. 

Тогда давайте зададимся еще один вопросом: 

Если предварительный договор покупки квартиры в строящемся доме притворная сделка, то какую сделку она прикрывает?

На него у нас готов довольно внятный ответ, данный Верховным судом 4 декабря 2013 года в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

Высшая судебная инстанция отметила следующее: 

Кроме того, частью 2.1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2.3 данной статьи.

В соответствии с частью 2.2 этой же статьи, лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях. 

Федеральный закон от 17 июня 2010 года № 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с которым рассматриваемая статья Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" была дополнена частями 2.1 и 2.2 , вступил в силу (в данной части) 21 июня 2010 года. 

Изучение судебной практики показало, что и после закрепления изложенных выше требований и запретов привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона: 

  • заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; 
  • заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; 
  • заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; 
  • заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; 
  • внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; 
  • заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность; 
  • выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости); 
  • заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность. 

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из вышеназванных сделок, совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора, следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. 

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. 

Таким образом, предварительный договор при определенном упорстве дольщика может включать в себя гарантии, предусмотренные договором долевого участия, хотя, безусловно, в идеале нужно требовать от застройщика заключения именно договора долевого участия, но мы должны понимать, что в жизни идеальное встречается крайне редко, а обстоятельства вынуждают принимать неидеальное как данность и жить с ним. 

Поэтому если обстоятельства вынудили вас подписать предварительные договор с застройщиком, то рецепт, данный Верховным судом, поможет обрести дополнительную гарантию и чувство защищенности своих инвестиций.

Иногда мы отправляем письма
с лучшими материалами журнала.
Без воды и спама.
×
Больше интересностей
Больше мандаринов: украшаем дом к новому году Шесть способов украсить дом мандаринами к празднику Вдохновение Новогодние подсвечники своими руками Украшаем дом с legko.com Идеи интерьеров Елка на стене. Почему бы и нет? 10 креативных идей новогоднего декора Вдохновение
Позвонить
C радостью ответим на ваши вопросы по телефону
+7 (499) 490–47–76
Написать
Ваше письмо не останется без внимания
hello@legko.com
Вопросы и ответы
Ответы на самые популярные вопросы от наших клиентов
Читать
Наверх
«